Financial Services Tribunal & Pension Commission of Ontario Case Summaries/
Summaires des décisions du Tribunal des services financiers et de la Commission des régimes de retraite de l'Ontario

Case Name/nom du dossier:Strazzeri v. Superintendent of Financial Services

Type/type:Mortgage Brokers/Courtiers en hypothèque

Decision Date/Date de la décision:2013-03-12




Giuseppe Strazzeri v. Superintendent of Financial Services

FST Decision Nos.: M0448-2010-1 & M0448-2010-2

Dates of Decision: January 9, 2013; March 12, 2013

Panel Members: Denis Boivin, Shiraz Bharmal and Heather Gavin

Date of Appeal Decision: January 9, 2013.

Date of Supplementary Decision about reconsideration of penalty: March 12, 2013

Parties to hearing: Giuseppe Strazzeri
The Superintendent of Financial ServicesSubject: Revocation of Mortgage Agent Licence


The Superintendent issued a Notice of Proposal to Revoke the mortgage agent licence of Giuseppe Strazzeri (“Strazzeri”) under the Mortgage Brokerages, Lenders and Administrators Act, 2006 (the “Act”).

The Decision:

The Tribunal directed the Superintendent to revoke the mortgage agent licence of Strazzeri.

Strazzeri commenced working as a mortgage agent in 2002. He became a licenced mortgage agent when the MBLAA replaced the MBA in 2008.

The Notice of Proposal to Revoke alleged that Strazzeri dishonestly induced three clients to place a total of $401,118 with him for investment between 2002 and 2004. Strazzeri’s inducements were dishonest because he represented to the clients falsely that a high rate of return was guaranteed. He quoted an annual rate of return of 24% to one investor, 20% to another investor, and 18% to the remaining investor.

Strazzeri invested the funds of two clients with D.B., an individual. He invested the funds of the third client in a mortgage on a commercial property in Québec.

The Tribunal found that Strazzeri recklessly disregarded the interests of his clients. He placed the investments of two clients with D.B. after performing minimal due diligence. He did not ask D.B. for any documentation regarding the investments. The only information that he received from D.B. was that the investments involved margin calls and Initial Public Offerings.

Eventually it was discovered that D.B. had been operating a fraudulent scheme.

The two investors whose funds were invested with D.B. received some interest payments, but payments stopped in 2005. One investor recovered only 24% of her investment; the other investor recovered only 36% of her investment. The two investors’ combined losses totaled $156,667.

Strazzeri said that he acted in good faith, as evidenced by the fact that he and his family invested $220,000, and lost it all.

The client whose funds were invested in the Québec mortgage recovered only 11% of his investment. He lost $107,000. Strazzeri was unable to account for the $107,000.

The aggregate loss of the three clients was $263,667.

The Tribunal found that Strazzeri’s recklessness was exacerbated by non-disclosure to the two D.B. clients that he had a conflict of interest. Strazzeri received additional undisclosed fees from D.B. for obtaining the investments, and he and his family had a direct financial interest through their investment of $220,000.

The Tribunal would have attached more weight to the fact that 8 years had elapsed since Strazzeri made the investments, but for his failure to acknowledge the seriousness of his past conduct.

Also, the Tribunal found that Strazzeri showed contempt for the licencing process. He held himself out as a mortgage broker at the time of the hearing, even though he was licenced as a mortgage agent. He did so for at least 14 months prior to the hearing, because he felt that he was entitled to a mortgage broker licence as soon as he passed the qualifying exam. He felt that that his application for a mortgage broker licence should not have been deferred pending completion of the FST hearing.

The Appeal:

Strazzeri appealed the decision. He submitted that the Tribunal erred in finding that his past conduct affords reasonable grounds for belief that he is no longer suitable to hold a mortgage agent licence. Also, he submitted that the Tribunal misapprehended the evidence relating to his redeeming behavior relating to his past conduct and the mortgage industry as a whole.

The Divisional Court allowed the appeal in part. It found that the Tribunal’s conclusion that Strazzeri’s past conduct affords reasonable grounds for belief that he will not deal or trade in mortgages in accordance with the law and with integrity and honesty is an outcome that is within the range of possible reasonable outcomes on the evidence before the Tribunal. It also found that revocation is not outside the range of what was open to the Tribunal in all of the circumstances.

However, it remitted the matter back to the Tribunal because the Tribunal’s decision did not indicate whether it considered lesser sanctions. The Court directed the Tribunal to reconsider the issue of penalty, or if the Tribunal is of the view that revocation is necessary, to give reasons.

The Supplementary Reasons for Decision:

The Tribunal received written submissions from the parties on the issue of penalty. Strazzeri filed an Affidavit stating that he is remorseful for his actions, and that he has been taking active steps to ensure that he does not have a lapse in judgment again. He submitted that a suspension of his licence for 6 months and the addition of terms and conditions to his licence would serve to protect the public interest and would be an appropriate sanction.

The Tribunal stated that it still believes that revocation is a proportional response in light of the past conduct established at the hearing. A suspension would not adequately protect the public. Given the nature of Strazzeri’s past conduct, he must be given greater incentive to change and the Superintendent must be given the opportunity to assess whether he has been successful in that regard.

Cases referred to:

Henderson v. Superintendent of Financial Services, FST Decision No. M0319-2008-1

Edwards v. Superintendent of Financial Services, FST Decision No. M0332-2008-1

Pereira v. Superintendent of Financial Services, FST Decision No. M0407-2009-2

Gooding v. Superintendent of Financial Services, FST Decision No. M0326-2008-1

This summary is offered as a public service and should not be relied upon as legal advice. Many factors unknown to us may affect the applicability of any statement or comment made in the summary to your particular circumstances.

Giuseppe Strazzeri c. le surintendant des services financiers
Décision du TSF no M0448-2010-1

Date de décision : 29 mars 2012

Membres du panel : Denis Boivin, Shiraz Bharmal et Heather Gavin

Date de la décision d’appel : 9 janvier 2013

Date de la décision complémentaire au sujet du réexamen de la pénalité : 12 mars 2013

Parties à l’instance : Giuseppe Strazzeri
le surintendant des services financiers

Objet : Révocation du permis d’agent en hypothèques


Le surintendant a émis un avis d’intention de révoquer le permis d’agent en hypothèques de Giuseppe Strazzeri en vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi »).


Le Tribunal a ordonné au surintendant de révoquer le permis d’agent en hypothèques de M. Strazzeri.

M. Strazzeri a commencé à travailler comme agent en hypothèques en 2002. Il a obtenu son permis d’agent en hypothèques lorsque la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques est venue remplacer la Loi sur les courtiers en hypothèques en 2008.

Selon l’avis d’intention de révoquer le permis, M. Strazzeri a agi malhonnêtement de manière à inciter trois clients à faire des placements pour un total de 401 118 $ par son intermédiaire entre 2002 et 2004. Les actes de Strazzeri sont considérés comme malhonnêtes, car il a indiqué à tort à ses clients qu’un taux élevé de rendement était garanti. Il a parlé d’un taux de rendement annuel de 24 % à l’un des investisseurs, de 20 % au second et de 18 % à l’autre.

M. Strazzeri a placé les fonds de deux clients auprès de D.B., un particulier. Il a placé les fonds du troisième client dans une hypothèque commerciale au Québec.

Le Tribunal a conclu que M. Strazzeri a négligé de tenir compte des intérêts de ses clients. Il a fait les placements de deux clients auprès de D.B. après avoir exercé une diligence raisonnable minimale. Il n’a demandé à D.B. aucun document pour les placements. La seule information qu’il a reçue de D.B. indiquait que les placements comprenaient des appels de marge et des premiers appels publics à l’épargne.

On a finalement découvert que D.B. utilisait un stratagème frauduleux.

Les deux investisseurs dont les fonds ont été confiés à D.B. ont touché certains versements d’intérêt, mais ces paiements ont cessé en 2005. Un investisseur a pu récupérer seulement 24 % de son investissement tandis que l’autre n’est parvenu à en récupérer que 36 %. Combinées, les pertes de ces deux investisseurs s’élèvent à 156 667 $.

M. Strazzeri a indiqué qu’il avait agi de bonne foi comme sa famille et lui avaient investi 220 000 $ et qu’ils avaient tout perdu.

Quant au client dont les fonds ont été placés dans une hypothèque au Québec, il n’a pu récupérer que 11 % de son investissement. Il a perdu 107 000 $ et M. Strazzeri n’a pu donner d’explications pour ces 107 000 $.

Les pertes totales de ces trois clients se chiffrent à 263 667 $.

Le Tribunal juge que la négligence de M. Strazzeri est aggravée par le fait qu’il n’a pas indiqué aux deux clients de D.B. qu’il était en conflit d’intérêts. D.B. a versé des honoraires supplémentaires non divulgués à M. Strazzeri pour avoir obtenu ces placements et sa famille et lui possédaient un intérêt financier direct en raison de leur placement de 220 000 $.

De plus, le Tribunal aurait accordé plus d’importance au fait que huit années se sont écoulées depuis que M. Strazzeri a procédé aux placements, mais il n’a pas reconnu la gravité de sa conduite antérieure.

Par ailleurs, le Tribunal a estimé que M. Strazzeri a fait preuve de mépris à l’égard du processus de délivrance de permis. En effet, il s’est présenté comme courtier en hypothèques au moment de l’audience alors qu’il détenait un permis d’agent en hypothèques. Il s’est présenté comme courtier pendant au moins les 14 mois précédents l’audience puisqu’il estimait avoir droit à un permis de courtier en hypothèques dès qu’il a passé son examen d’admissibilité. Il croyait que sa demande de permis de courtier en hypothèques n’aurait pas dû être reportée pendant le processus d’audience du Tribunal.


Lien vers la décision de la Cour divisionnaire :??? (impossible de trouver le lien de la version CanLII)

M. Strazzeri a fait appel de la décision. Il soutenait que le Tribunal s’est trompé en concluant que son comportement passé donnait des motifs raisonnables de croire qu’il n’était plus apte à détenir un permis d’agent d’hypothèques. De plus, il suggérait que le Tribunal a mal interprété la preuve selon laquelle il se repend de son comportement passé et sa conduite à l’égard de l’industrie des hypothèques dans l’ensemble.

La Cour divisionnaire a accueilli en partie l’appel. Elle a jugé que les conclusions du Tribunal, selon lesquelles le comportement passé de M. Strazzeri donnait des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté, s’inscrivent dans la gamme des résultats raisonnables possibles compte tenu de la preuve soumise au Tribunal. Elle a également conclu que la révocation n’était pas exclue de l’éventail des possibilités qui s’offraient au Tribunal dans l’ensemble des circonstances.

Or, elle a renvoyé l’affaire au Tribunal, car dans sa décision, il n’était pas indiqué si des pénalités moindres étaient envisagées. La Cour a enjoint au Tribunal de revoir la pénalité ou, si selon l’avis du Tribunal la révocation est nécessaire, de fournir les motifs.

Motifs supplémentaires de décisions

Lien de la décision du TSF :

Le Tribunal a reçu les arguments écrits des parties sur la question de la pénalité. M. Strazzeri a rédigé un affidavit dans lequel il indiquait éprouver beaucoup de remords quant aux actes qu’il a commis et prendre des mesures actives pour s’assurer qu’il ne commettrait plus d’erreur de jugement à l’avenir. Il a fait valoir que la suspension de son permis pendant une période de six mois et l’imposition d’autres conditions à son permis seraient appropriées et serviraient à protéger le public.

Le Tribunal continue de croire que la révocation constitue une solution adaptée à la conduite passée qui a été établie à l’audience du requérant. Une suspension du permis ne protégerait pas adéquatement le public. Compte tenu de la nature de la conduite passée de M. Strazzeri, il doit être incité davantage à changer et le surintendant doit pouvoir évaluer s’il a réussi à cet égard.

Affaires évoquées

Henderson c. le surintendant des services financiers, décision du TSF no M0319-2008-1

Edwards c. le surintendant des services financiers, décision du TSF no M0332-2008-1

Pereira c. le surintendant des services financiers, décision du TSF no M0407-2009-2

Gooding c. le surintendant des services financiers, décision du TSF no M0326-2008-1

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